Rund jede fünfte Wohnung der Schweiz befindet sich in einem Einfamilienhaus. Letzters definiert sich dadurch, dass ein Gebäude exakt eine Wohnung beinhaltet. Weist das Gebäude zwei oder mehr Wohneinheiten auf, handelt es sich bereits um ein Mehrfamilienhaus. Die Population «Einfamilienhaus» wiederum umfasst hierzulande ziemlich genau eine Million Einheiten. Damit macht sie knapp 60% aller Wohngebäude der Schweiz aus. Umgekehrt wohnt jedoch weniger als ein Drittel der hiesigen Wohnbevölkerung in einem Einfamilienhaus. Soviel zum statistischen Wesen dieser Wohnform.
Weiter steht diese fragliche Wohnform für viele als Sündenbock bzw. als Sinnbild für die räumliche Zersiedelung einerseits und einen hohen Bodenverbrauch pro Kopf andererseits. Das Einfamilienhaus steht in diesem Kontext als Gegenerzählung zum Prinzip der planerischen Verdichtung. Die beiden knappen Ressourcen Boden und Landschaft werden demnach durch den Bau und die Nutzung von Einfamilienhäusern über Gebühr konsumiert. Die resultierenden gesellschaftlichen Kosten sind hoch. Denn sie werden selten durch den Staat hinreichend internalisiert. Sie, die Einfamilienhäuser, und die dazugehörige Siedlungsform stehen daher seit Langem am Pranger. Insbesondere aus raumplanerischer Optik sind sie verpönt. Auch dem Postulat der Nachhaltigkeit (u. a. Energie und Ressourcen) vermögen sie in der Regel nicht gerecht zu werden. Sie gelten – zugespitzt formuliert – als eine unzeitgemässe, bisweilen auch als egoistische Wohnform. Der skizzierte Befund steht selbstredend und wohl hinlänglich bekannt im krassen Kontrast zur typischen Wunschvorstellung in Bezug auf das ideale Wohnen. Hier rangiert das freistehende Einfamilienhaus bei vielen Menschen nach wie vor auf dem 1. Rang.
Der Appell der Behörden ««Halten Sie Abstand und bleiben Sie zu Hause» gilt flächendeckend für uns alle. Doch das «Zuhause» ist nicht für alle gleich. In Zeiten von Corona dürften Eigentümer und Besitzer von Einfamilienhäusern privilegiert sein. Diese Arbeitshypothese liegt auf der Hand. Obwohl die Belegungsdichte pro Kopf in diesem Segment höher ausfällt als bei Mietwohnungen (Anzahl Personen pro Haushalt), steht gleichwohl jedem Bewohner, der in einem Einfamilienhaus lebt, im Mittel mehr Wohnfläche pro Kopf zu als bei solchen, die in Mehrfamilienhäusern wohnen. Diese Zusammenhänge sind über alle Bauperioden hinweg statistisch gesichert. Der Knackpunkt und der tatsächliche oder vermeintliche temporäre Charme von Einfamilienhäusern liegen jedoch aktuell woanders, nämlich im privaten Aussenraum. Wohnungen ohne nennenswerte Aussenräume können in diesen Tagen und vor allem in einer «Full-house-Besetzung» rasch beengend sein. Die Decke droht einem auf den Kopf zu fallen. Der «Auslauf» vor der Haustüre ist entweder inexistent oder lediglich marginaler Natur. Ein nennenswerter Tapetenwechsel ist oft ausgeschlossen.
Hier kommen die Qualitäten des Einfamilienhauses ins Spiel: Ein eigener Garten – und sei er flächenmässig noch so klein – offenbart in diesen Tagen neue Perspektiven: An der frischen Luft kann man sich spontan und kleinräumig sportlich ertüchtigen, sei es mit Federballspielen, mit Tischtennis, sei es mit Yoga oder Pilates. Wenn die eigenen vier Wände geputzt sind und die Steuererklärung ausgefüllt ist, lockt der eigene Aussenraum auch schon mit Gartenarbeit: Rasenmähen oder Unkraut jäten. Bei Frühsommerwetter lässt sich selbst das Home-Office auf den Gartensitzplatz oder die Terrasse verlagern. Auf die Vorzüge und Privilegien der dünnen Schicht derjenigen Einfamilienhausbewohner, die einen Pool ihr Eigen nennen können, wollen wir an dieser Stelle gar nicht erst eintreten. Kurzum, die aussergewöhnliche Lage lässt das vielgeschmähte Einfamilienhaus – zumindest aus der Sicht ihrer Nutzer – in einem neuen, vorteilhaften Licht erscheinen. Es ist – ohne zynisch zu sein – das ideale und perfekte Haus, um die behördlichen Auflagen mit vergleichsweise wenig Wohnstress erfüllen zu können.
Nicht nur bei der Wohnform als solcher, sondern auch räumlich betrachtet, sind die Karten ungleich verteilt. In ländlich geprägten Gebieten bewegt sich die relative Präsenz von Einfamilienhäusern – gemessen pro 100 Privathaushalten oder pro 100 Einwohnern – erwartungsgemäss auf deutlich höherem Niveau als in urbanen Zentren. So belegen die beiden Kantone Basel-Stadt und Genf bei diesem Indikator mit merklichem Abstand und nicht überraschend die beiden letzten Plätze. Zum Vergleich: In der Rhône-Stadt besitzen von 10'000 Wohneinheiten lediglich deren 66 das Attribut «Einfamilienhaus». Der nationale Vergleichswert liegt bei 2208 (!) Einfamilienhäusern! Umgekehrt ist es ein sehr schwacher Trost, dass der bisher am stärksten vom Coronavirus betroffene Kanton Tessin bezüglich der Einfamilienhausdichte (Einfamilienhäuser pro 100 Privathaushalte) zur nationalen Spitzengruppe zählt. Beim einschlägigen Kennwert auf kommunaler Stufe kann es nur eine statistische Randnotiz sein, dass sich die nationalen Spitzenreiter, die einen Einfamilienhausanteil am Wohnbestand von mindestens 80% aufweisen, fast ausschliesslich im Tessin befinden. Es handelt sich dabei mehrheitlich um eigentliche Mikrogemeinden wie etwa Brione (Verzasca) oder Mergoscia. Bleibt die Frage, welche politische Gemeinde den absolut grössten kommunalen Bestand an Einfamilienhäusern in der gesamten Schweiz aufweist. Dort können deutlich mehr Menschen von ihren vier Wänden mit Umschwung profitierten. Wenn Sie spontan die richtige Antwort parat haben, dürfen Sie sich mit Fug und Recht als profunder Immobilienmarktforscher fühlen.
Was ist die Moral von der Geschichte? Es ist absehbar, dass das Einfamilienhaus keine krisenbedingte Renaissance erleben wird. Dafür braucht man kein Hellseher zu sein. Aus einem Saulus wird kein Paulus werden. Denn die einschlägige Neubautätigkeit folgt schon seit etlichen Jahren einem rückläufigen Trend. Selbst ein kurzfristiges Strohfeuer erscheint unwahrscheinlich. Die Zeichen der Zeit sprechen gegen diese Wohnform. Der Markt an Einfamilienhäusern wird folglich keine Wachstumsimpulse erfahren. Gleichwohl dürften Projektentwickler, Architekten und vor allem die zukünftigen Nachfrager nach Wohnraum ihre Lehren oder Folgerungen aus dem aktuellen Jahrhundertereignis ziehen (Nebenbemerkung: Die Spanische Grippe wütete hierzulande vor rund 100 Jahren). Insbesondere darf erwartet werden, dass Wohnungssuchende ihre Präferenzen neu justieren werden. Privater Aussenraum könnte dabei kurz- und mittelfristig noch mehr Wertschätzung erfahren. Er dürfte jedoch in diesem Prozess nur eine Nebenrolle einnehmen. Die strukturelle Veränderung wird in den Gebäuden drin stattfinden. Im Zentrum dürfte dabei die Zimmerzahl der Wohnungen in Miet- und Eigentumswohnungen stehen. Die Corona-Krise hat als Katalysator für das Arbeitsmodell «Home-Office» gewirkt. Für mich bestehen keine Zweifel, dass der Krisenmodus wie ein Brandbeschleuniger die Lernkurve hüben wie drüben massiv beschleunigt hat. In einem zwangsverordneten Crashkurs haben Arbeitnehmer und Arbeitgeber (positive) Erfahrungen gesammelt. Zukünftig wird es bei der Wohnungssuche von vielen Marktteilnehmern auch darum gehen, eine passende Wohnung zu finden, in der «Home-Office» komfortabel praktiziert werden kann. Meine Prognose: Im Vergleich zur bisherigen Kragenweite – gemessen in der Zimmerzahl – dürfte oftmals eine Nummer grösser gesucht und gewählt werden. In der Konsequenz werden sowohl der Konsum an Wohnfläche als auch die Belegungsdichte (Anzahl Zimmer pro Haushaltsmitglied) strukturell weiter ansteigen. Bei Neubauprojekten könnten Wohnungen mit diesbezüglich clever konzipierten Grundrisskonzepten echte Wettbewerbsvorteile erzielen. Das Prädikat «krisentauglich» wäre ihnen sicher.
Zum Schluss noch dies: Es liegt im Wesen einer Pandemie, dass die Eigentümer und Besitzer von Einfamilienhäusern keine immobilienaffine Solidarität an den Tag legen konnten. Denn für einmal sind Gäste im eigenen Garten, selbst ohne die Absicht, einen Grillplausch zu veranstalten, aus Rücksicht auf die Volksgesundheit, unerwünscht. Die Obergrenze von fünf Personen als Menschenansammlung wäre im Nu erreicht.
Quellenangaben:
https://www.corona-data.ch/, div. kantonale Website (Stand 9. April 2020)
https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/bau-wohnungswesen/wohnungen.html
https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/bau-wohnungswesen/gebaeude.html
https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/bevoelkerung/stand-entwicklung/bevoelkerung.html
https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/bevoelkerung/stand-entwicklung/haushalte.html
Bildangabe:
https://baz.e-pics.ethz.ch/#1586425989642_23 (WEL_1195).
x-Achse: Einfamilienhausdichte pro 100 Haushalte (2018)
y-Achse: Anzahl Corona-Infiszierte pro 1'000 Einwohner (Stand 7. April 2020)
Blasengrösse: relativer Anteil «Einfamilienhäuser» am Total der Schweiz (2018)