Das hierzulande geltende Notregime (teilweiser Lockdown) soll dazu beitragen, Menschenleben zu retten. Es ist das bisher fast unbestrittene Gebot der Stunde. So einzigartig dieses Regime im Massstab eins zu eins ist, so bemerkenswert ist auch seine Ergiebigkeit an Geschichten. Es liefert mir in einem fort Stoff zum Denken und Schreiben. Diesmal geht es um das Thema Immobilienbewertung. Seit kurzem weisen Verkehrswert- bzw. Marktwertschätzungen, die von hiesigen bewertenden Instanzen erstellt werden, einen besonderen «Disclaimer» auf. «Endlich!», schoss es mir als geschulter Volkswirt durch den Kopf als ich vor zwei Tagen davon zufällig erfuhr. «Endlich» ist hier nicht zeitlich zu verstehen, sondern es hat einen erkenntnistheoretischen Hintergrund.
Zur Vermeidung von allfälligen Missverständnissen sei zudem in Klammern angemerkt, dass die nachfolgend behandelte Textpassage korrekterweise nicht unter der Rubrik «Disclaimer» – auf gut Deutsch gesagt Haftungsausschluss – stehen sollte, sondern unter dem Titel «Offenlegung der getroffenen Annahmen einerseits und Transparenz zur relevanten Marktrealität andererseits». Begründung: In der Schweiz übernimmt die bewertende Instanz nicht, wie dies teilweise in anderen Ländern der Fall ist, eine besondere Haftung für das Ergebnis der Bewertung. Da hierzulande sich die führenden Bewertungsinstanzen seit etlichen Jahren mitunter an internationalen Gepflogenheiten und Regularien orientieren, lässt sich die thematische Verortung zumindest erklären. Man vergleiche hierfür vor allem die entsprechenden Richtlinien und Empfehlungen der «Royal Institution of Chartered Surveyors» (RICS).
Mein Punkt ist kein juristischer, sondern er ist von ökonomischer Natur: Bei jeder Bewertung, jedem Szenario, jeder Simulation oder jeder Modellierung liegt die wahre Essenz nicht nur im Ergebnis, sondern in den getroffenen und dazugehörigen Annahmen. Erst wenn man diese Annahmen kennt, lohnt sich eine Interpretation der Ergebnisse. Ganz besonders interessiert in aller Regel die Robustheit der gemachten Aussagen. Sie alle kennen die Kausalität, dass eine kleine Veränderung mit einer grossen Wirkung verbunden sein kann. Das gilt auch bei den getroffenen Annahmen im Rahmen einer monetären Bewertung.
Kommt hinzu, dass es aus logischen wie faktischen Gründen unumgänglich ist, dass bewusst oder unbewusst Annahmen getroffen werden müssen. Denn die ideale Welt existiert nie und folglich muss immer mit mehr oder weniger soliden «Hilfskonstruktionen» gearbeitet werden. Die herrschende ausserordentliche Lage bringt diesbezüglich keine Veränderung. Vielmehr handelt es sich dabei um den profanen Normalfall. Die unausgesprochene, fundamentale ANNAHME jeder Bewertung besteht darin, dass die absehbare Welt von morgen der heutigen entspricht.
Worum geht es inhaltlich nun handfest? Der Inhalt des fraglichen «Disclaimers» lässt sich auf folgende Formel reduzieren: Ausgelöst durch die volkswirtschaftliche Ausnahmesituation entwickelt sich der Handel mit Liegenschaften schleppend oder er ist gar zum Erliegen gekommen. Daher mangle oder fehle es an sogenannten Comparables, d. h. an Transaktionen von Liegenschaften, die zu Vergleichszwecken beigezogen werden können. Folglich weisen die Bewertungen diesbezüglich keinen zeitnahen empirischen Bezug mehr auf. Es geht dabei um das Beobachten können von impliziten Kapitalisierungs- oder Diskontierungsfaktoren. In letzter Konsequenz sei das Ergebnis der Bewertung, der ermittelte mutmassliche Marktwert, nicht mehr hinreichend verlässlich. Denn die Quelle an Marktinformationen, die darüber Auskunft gibt, welche Zahlungsbereitschaften in der allerjüngsten Vergangenheit manifest waren, soll scheinbar oder tatsächlich teilweise oder vollständig versiegt sein. Diese Zahlungsbereitschaften reflektieren die Zukunftserwartungen der Marktteilnehmer.
Diese Argumentationskette erscheint auf den ersten Blick stichhaltig zu sein. Man ist also seit ein paar wenigen Wochen auf breiter Front im Blindflug unterwegs. Nun könnte man daraus folgern, dass die bewertende Instanz gar nicht mehr mit ihrer Tätigkeit starten sollte. Sie kann ja gemäss eigener Aussage das Ergebnis nicht mehr in der üblichen Qualität liefern. Denn um das skizzierte Manko zu beheben, nützt auch ein tadellos funktionierendes Home-Office nichts. De facto stehen wir somit vor einem Paradox: Genau deshalb, weil die Märkte nicht mehr hinreichend funktionieren, sind die Marktteilnehmer noch mehr als sonst auf belastbare Bewertungsergebnisse angewiesen. In der herrschenden Konstellation und in Verbindung mit dem Verweis auf den angesprochenen «Disclaimer» verlieren jedoch die erarbeiteten Schätzergebnisse ihre ureigene Qualität: Nämlich verlässliche Orientierungspunkte in einer notorisch diffusen Situation auf den Transaktionsmärkten zu sein. Etwas überspitzt formuliert könnte man sich fragen, weshalb man für eine solche mangelhafte Dienstleistung noch Geld ausgeben sollte. Doch diese Konklusion greift zu kurz. Gleichwohl bleibt der Fakt, dass die Adressaten von Bewertungsberichten, die solche «Disclaimer» beinhalten, wohl etwas ratlos dastehen. Beispiel: Man denke an einen Prüfprozess bei der Kreditvergabe im Rahmen einer Finanzierung eines Mehrfamilienhauses. Soll einfachheitshalber mit Blick auf das mit dem «Disclaimer» versehenen Bewertungsergebnis ein pauschaler Unsicherheitsabzug vorgenommen werden? Ein derart holzschnitzartiges Vorgehen vermag auch als Umgehungslösung nicht zu überzeugen. Es wäre beliebig oder willkürlich. Wie könnte ein nutzenstiftender Ausweg aus dieser Sackgasse aussehen?
Als probates Instrument könnte ein qualitatives Ratingsystem in Bezug auf den geschätzten Verkehrs- oder Marktwert sein. Jede bewertende Instanz nimmt eigenverantwortlich standardmässig und ohne Ausnahme eine entsprechende Selbstdeklaration vor. Das traditionell praktizierte System ist binar. Es kennt nur zwei Zustände: Bewertungsergebnis in «normalen» Zeiten ohne besonderen «Disclaimer» versus Bewertungsergebnis in ausserordentlichen Zeiten mit dem gesagten «Disclaimer». Mein Vorschlag geht pragmatisch dahin, dieses duale System sanft zu verfeinern. Neben schwarz oder weiss sollen wenige Graustufen eingebaut werden. Bereits ein drei- oder vierstufiger Ansatz böte einen entscheidenden Anstieg an Komfort für die Adressaten von Bewertungsergebnissen:
Eine derartige Qualifikation der individuell-konkreten Schätzergebnisse wäre als zwingende und systematisch zu machende Selbstdeklaration zu verstehen. Anders als beispielsweise beim nationalen Lawinenbulletin bliebe beides, die Beurteilungshoheit wie die Beurteilungspflicht, immer bei der monetär bewertenden Instanz. Sie kennt die einschlägige Datenlage am besten. Sie soll ihr Schätzergebnis (selbstkritisch) reflektieren und entsprechend deklarieren. Ergänzend sei angemerkt, dass selbst in normalen Zeiten oftmals Informationslücken bestehen. Sie können dabei räumlicher, sektor- oder nutzungsbezogener Natur sein. In dieselbe Richtung zielt auch die obige Stufe «normal», die mit einer Bandbreite der Schätzgenauigkeit von +/-10% einhergeht. Normalzustand bedeutet nie keine Unsicherheit mit Blick auf das Bewertungsergebnis. So handelt es sich bei dieser Bandbreite lediglich um das transparent machen einer in Fachkreisen hinlänglich bekannten Faustregel. Aber Achtung: Diese Bandbreite ist nicht als Ermessensspielraum im juristischen Sinn zu verstehen. Vielmehr handelt es sich um einen allgegenwärtigen Unsicherheitskorridor bei jeder – auch unter idealen Bedingungen vorgenommenen – Schätzung. Das Bundesgericht stützt diese Grenzwerte in langjähriger Praxis (Urteil des Bundesgerichts 4A_202/2014 vom 18. Februar 2015 E 4.1). Im Umkehrschluss bedeutet dies nichts weniger als dass die oben genannte Bandbreite bei Bewertungen, die aktuell und vorerst gemacht werden, überschritten wird. Die Schätzgenauigkeit liegt damit tiefer. Und zwar gänzlich unabhängig davon, ob die Schätzungsberichte einen «Corona-Disclaimer» aufweisen oder nicht. Genau hier brächte das vorgestellte Rating Klarheit für die Besteller von Bewertungsleistungen.
Was ist die Moral von der Geschichte? Immobilienbewertungen basieren immer auf Szenarien und Fiktionen. Sie wiederum stützen sich immer auf Annahmen und/oder tradierte Glaubenssätze. Dazu gehörte bis zur Finanzkrise beispielsweise die landläufige Aussage, dass es so etwas wie risikolose Anlagen gäbe. Es ist höchste Zeit, dass in konventionell erarbeiteten Schätzungsberichten oder -gutachten volle Transparenz geschaffen wird. So würden die Besteller von solchen Aufträgen nicht ohne eine echte Hilfestellung im Regen stehen gelassen. Und für einmal könnten Menschen von Maschinen lernen: So werden bei regressionsbasierten Schätzmodellen (auch hedonische Bewertung genannt) traditionell neben der Punktschätzung, d. h. dem geschätzten Marktwert, zusätzlich eine entsprechende Bandbreite ausgewiesen. Die Grösse dieser Bandbreite ist dabei funktional von der Datenqualität und den Eigenschaften des geschätzten Objektes abhängig. Statt «Maschine Learing» wäre für einmal «Human Learning» gefragt. Ob man aus Krisen wirklich lernen kann und will, bleibt jedoch abzuwarten.
Quellen:
Urteil des Bundesgerichts 4A_202/2014 vom 18. Februar 2015
Hausmann, Urs: Die Wertschätzung von Liegenschaften, Zürich 2019
https://www.rics.org/zh/upholding-professional-standards/sector-standards/valuation/valuation-coronavirus/
Bildnachweis:
Vgl. oben bei Hausmann, Urs: Die Wertschätzung von Liegenschaften, Zürich 2019