Eine Frage als Ausgangspunkt
Kürzlich fragte mich ein Bekannter, wie die hoch die Mietzinsen für Geschäftsnutzungen an der Zürcher Bahnhofstrasse seien. Zur fundierten Beantwortung hätte ein Blick in einschlägige Marktberichte gereicht. Aber nein, die Frage bezog sich nicht auf die Gegenwart, sondern auf die Zeit von vor 30 Jahren, also auf Ende 1989 bzw. Anfangs 1990. Die Frage motivierte mich, um in meinem Archiv etwas zu stöbern. Und tatsächlich wurde ich fündig. Dazu gleich mehr.
Rückblende
Im Laufe der 1980er-Jahre erhöhten sich die bezahlten Preise für Grundstücke und Liegenschaften in der Schweiz explosionsartig und flächendeckend.Ab Anfang der 1990er-Jahre erschütterte eine epochale Bankkredit- und Immobilienkrise die Schweizer Volkswirtschaft. Ausgelöst wurde sie letztlich durch eine Kumulation von weltwirtschaftlichen Ereignissen, wirtschaftspolitisch motivierten gesetzlichen Eingriffen und einer raschen Veränderung von massgeblichen Indikatoren im volkswirtschaftlichen Datenkranz. Namentlich war es Börsencrash an der New Yorker Wallstreet. Am 19. Oktober 1987 brach der Dow-Jones-Index um fast 23% ein. Dadurch nahm die Anlegergunst für Immobilien als «sicherer» Hafen weiter zu. Ein zweiter Brennpunkt waren die scharf anziehenden Hypothekarzinsen und hohe Inflationsraten. Aus Angst vor einer Abkühlung der Weltkonjunktur lockerten die wichtigsten Zentralbanken ihre geldpolitischen Zügel, und die Schweizer Nationalbank zog nach. Da der befürchtete Wirtschaftseinbruch ausblieb, schossen die Teuerungsraten nach oben. Der Anstieg der Zinssätze folgte mit Verzögerung. Im Februar 1991 betrugen die nominalen Zinssätze für variable 1. Hypotheken 7,990 Prozent – ein Allzeithoch seit Beginn dieser Datenreihe im Jahr 1850. Die Politik reagierte schon zwei Jahre früher: Im Oktober 1989 gab das Parlament grünes Licht für drei dringliche Bundesbeschlüsse. Sie beinhalteten eine fünfjährige Sperrfrist für die Veräusserung von nicht landwirtschaftlichen Grundstücken, schrieben feste Pfandbelastungsgrenzen im Falle von Fremdfinanzierungen vor und legten eine Einschränkung der Nachfrage von institutionellen Investoren nach Grundstücken fest. So beabsichtigte man, die «Spekulation auf dem Bodenmarkt» einzudämmen.
Mietpreise von Verkaufsflächen seit 30 Jahren im Steilflug
Die Antworten zur eingangs gestellten Frage: Während im Transaktionsmarkt an der Zürcher Bahnhofstrasse eine eigentliche Flaute herrschte – zwischen 1980 und 1990 wurden lediglich magere sechs Handänderungen, d. h. Käufe und Verkäufe von Geschäftsliegenschaften, vermeldet – ging im Mietermarkt die Post ab. Die Höhe der Mietzinsen für Büro- und Verkaufsflächen überschlugen sich bei Vertragsabschlüssen förmlich. Nachfolgend orientierten wir uns an den jeweiligen Spitzenwerten: So wurde im Februar 1984 ein Mietvertrag für eine Erdgeschossfläche an der Bahnhofstrasse 71 abgeschlossen. Die Laufzeit betrug 20 Jahre. Ein internationales Modehaus verpflichtete sich darin, einen Mietzins von 3’000 Franken pro Quadratmeter und Jahr zu bezahlen. Sechs Jahre später, also im Jahre 1990, wurden entsprechende Verkaufsflächen schon für 4’700 Franken angeboten und auch tatsächlich vermietet. Für den Kreis 1 (Zürich Altstadt) beobachteten die amtlichen städtischen Statistiker um die Jahreswende 1988/1989 einen Medianwert von 826 Franken pro Quadratmeter «Ladenräume» und Jahr. Dabei handelte es sich um eine Auswertung von Zeitungsinseraten.
Zum zeitgenössischen Marktvergleich: Im Herbst 2019 finden sich in einschlägigen Marktberichten entsprechende Mietwerte um 8’500 Franken. Sie lagen vor Jahresfrist noch bei rund 9’000 Franken pro Quadratmeter und Jahr. Mit anderen Worten haben sich die Spitzenmieten für Mietobjekte an der Zürcher Bahnhofstrasse innerhalb von 35 Jahren verdreifacht und innerhalb der letzten 29 Jahre verdoppelt. Stolze Zunahmen – wenn man sich vor Augen führt, dass erstens die allgemeine Teuerung von 1984 bis heute lediglich gut um 50% zulegt hat und zweitens sich die Mietzinsen für Mietwohnungen im selben Zeitraum auf dem Platz Zürich «nur» verdoppelt haben. Geschäftsflächen an der Bahnhofstrasse waren und sind absolut und relativ gesehen so knappe wie begehrte Güter. Die skizzierten Preissteigerungen sind vor diesem Hintergrund erklärbar.
Mietpreise von Büroflächen seit 30 Jahren unter Druck
Aber aufgepasst! Wie sieht es bei Büroflächen aus? Für dieses Segment fällt die Diagnose im Längsschnitt diametral anders aus. Aber zuerst zur ursprünglich gestellten Frage: Um 1990 waren an der Zürcher Bahnhofstrasse gelegene Büroflächen im Vermietungsgeschäft ein Renner der Sonderklasse. Mieter waren bereit, bis sagenhafte 1’800 Franken Miete pro Quadratmeter und Jahr zu berappen. Für diese stolzen Preise mieteten Unternehmen nicht nur kleinteilige «Büröli», sondern Bürohäuser mit 1’000 und mehr Quadratmetern an Hauptnutzfläche. Zur Vermeidung von allfälligen Missverständnissen und Schärfung der Zielgrösse. Es ging hierbei immer um Mietpreise für Büroflächen im sogenannten Edelrohbau. Das Statistische Amt der Stadt Zürich wies damals – für die Zeitspanne vom Sommer 1998 bis zum Frühling 1989 – für die Zürcher «City» eine Medianmiete von 975 Franken pro Quadratmeter Bürofläche und Jahr (Anmerkung: also höher als bei «Ladenflächen»!) aus. Aber anders als bei den Verkaufsflächen handelte sich bei den aufgeführten Büromietpreisen bis dato um robuste Allzeithöchstwerte.
Im Herbst 2019 dürften die Spitzenmietpreise in der Zürcher Innenstadt um die Marke von 1’000 Franken oszillieren. Und die Median-Miete für Büroflächen liegt halb so hoch bei gut 500 Franken. Mit anderen Worten: In den letzten rund 30 Jahren haben sich die Mietpreise Kreis 1 nominal um 40% bis 50% reduziert. Real haben sie sich seither gar um gut 60% zurückgebildet! In der Hochpreisinsel Schweiz ist ein Gut nachhaltig günstiger geworden und dies nicht irgendwo, sondern exakt im Herzen des Schweizer Bankenplatzes. Eine bemerkenswerte Beobachtung.
Bahnhofstrasse: ein Mikrokosmos mit seismografischen Qualitäten
Welche immobilienökonomischen Folgerungen lassen sich aus den beiden segmentspezifischen Konstellationen ziehen? In den letzten 30 Jahren hat sich erstens die relative Attraktivität von erdgeschossigen Verkaufsflächen der Bahnhofstrasse als Verkaufsstandort weiter und nochmals akzentuiert. Nahe gelegene Alternativstandorte wie etwa das im Herbst 1970 eröffnete «Shopville» beim Zürcher Hauptbahnhof konnten der Bahnhofstrasse Konkurrenz nie auf Augenhöhe machen. Das gilt auch für Verkaufsflächen im Zürcher HB. Auch als die Schweiz mit Shoppingcentern überzogen wurde und später der Einkaufstourismus ins Ausland einsetze, wurde dadurch das hohe Mietpreisniveau an der Zürcher Bahnhofstrasse nicht untergraben. Genau die gegenteilige Diagnose trifft zweitens für Büroflächen zu. Denn aufstrebende oder reanimierte innerstädtische Bürostandorte waren und sind Alternativen zu Geschäftsliegenschaften, deren Adresse «Bahnhofstrasse» beinhaltet. Ein Wandel der Präferenzen bei Unternehmen brachte im urbanen Umfeld und Kontext Chancen für anders geartete Geschäftsliegenschaften und Bürokonzepte hervor. Dabei zählen offensichtlich ein ein angestaubtes Image noch eine internationale Ausstrahlung immer weniger. Büroräumlichkeiten an der Bahnhofstrasse lassen sich nachweislich substituieren. Es ist drittens zu erwarten, dass sich dieser skizzierte Strukturwandel fortsetzen und gar akzentuieren dürfte. Sollte dereinst die Welle der Digitalisierung die angestammten Geschäftsmodelle in der Finanzindustrie tatsächlich umpflügen, dann dürfte die Mieterschaft von Büroflächen in der Zürcher Innenstadt in absehbarer Zeit zudem wieder durchmischter sein als dies über die letzten Jahrzehnte der Fall war. Es entsteht im Zentrum der Stadt Freiraum für Neues. Viertens bestätigt diese Minianalyse einmal mehr, dass sich Mietertragspotenziale an identischer Mikrolage, ja gar in ein und derselben Geschäftsliegenschaft vor Ort im Zeitverlauf genau in entgegensetzte Richtungen entwickeln können: Entweder haben sie sich verdoppelt oder halbiert. Je nach Betrachtungsweise ist daher das Glas entweder halbvoll oder -leer. Fazit: Selbst an den bestmöglichen Makro- und Mikrolagen in der Schweiz für Geschäftsliegenschaften mussten die erzielbaren Mieteinnahmen für Büroflächen pro Quadratmeter und Jahr in den letzten drei Jahrzehnten empfindliche Einbussen hinnehmen.
Vergleichweise gedämpfte Entwicklung der Verkehrwerte
Stellt sich zum Schluss noch die Gretchenfrage nach der Entwicklung der Vermögenswerte von Geschäftsliegenschaften an der Zürcher Bahnhofstrasse. In diesem Feld reicht mein Datenmaterial lediglich knapp 20 und nicht 30 Jahre zurück. Als repräsentative Referenz dient die Liegenschaft an der Bahnhofstrasse 71. Ihr von Experten jährlich neu geschätzter Verkehrswert hat sich zwischen 2000 und 2019 (jeweils Ende März) um 62% erhöht, nämlich von 123 auf knapp 200 Millionen Franken. Im Vergleich mit der Entwicklung von Transaktionspreisen von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen sowie von Mehrfamilienhäusern nimmt sich dieser Anstieg eher moderat aus. In diesen Segmenten legten die qualitätsbereinigten Preise im Schweizer Mittel um 78%, um 98% und um 75% zu. Die Erklärung für die unterdurchschnittliche Entwicklung der Verkehrswerte an der Bahnhofstrasse liegt auf der Hand und – spätenstens nach der Lektüre dieses Blogs – kennen Sie diese alle: Die absoluten Mieteinnahmen verharren seit rund 20 Jahren in etwa auf demselben Niveau. Sie stagnieren. Sinkende Mieteinnahmen seitens der vermieteten Büroflächen wurden und werden – zumindest bis anhin – durch Ertragszuwächse bei den im Erdgeschoss gelegenen Verkaufsflächen grösstenteils kompensiert. Damit die Verkehrswerte stärker angestiegen wären, hätte es mehr «Fantasie» mit Blick auf die zukünftig zu erwartenden Mieterträge benötigt. Offensichtlich wurden und werden die Zukunftsperspektiven eher als durchzogen denn als euphorisch beurteilt. Da die tatsächlich erzielten Mieterträge nicht merklich vom Fleck kommen, mangelt es ebenso offensichtlich an der empirischen Evidenz, die diese (optimistische) Sichtweise zumindest in den vergangenen drei Dekaden gestützt hätte. Lieber A. Danke für Deine Frage. Es war mir eine Freude, sie zu beantworten.
Quellen:
- Asset-Immo Anlagestiftung, Jahresberichte, div. Jahrgänge
- Hausmann, Urs: Liegenschaften wertgeschätzt – ein Streifzug durch zwei Jahrhunderte Schweizer Bewertungsgeschichte, Zürich 2019.
- Mietvertrag Bahnhofstrasse 71, Stadtarchiv Zürich, V.G.c.71., Hochbaudepartement, Amt für Städtebau, Akten Liegenschaftenbewertung 1962 - 1988 (1. Serie).
- NZZ, 23. April 1990, S. 31.
- Wüest Partner, Immobilienmarkt Schweiz, Marktberichte, div. Jahrgänge
- https://www.wuestpartner.com/daten/indizes