Die Auktion
Fast auf den Tag genau habe ich vor einem Jahr über eine freiwillige Versteigerung berichtet. Damals wurde eine gemischtgenutzte Liegenschaft am Ende der der Universitätsstrasse in der Stadt Zürich veräussert. Das höchste Gebot lag bei 7.6 Mio. Franken. Dafür erhielt der Käufer einen jährlichen Soll-Mietertrag von 180'000 Franken. Es resultierte eine statische Bruttoanfangsrendite von 2.37%. Dem Zufall ist es geschuldet, dass am 21. September 2019 für die Liegenschaft an der Universitätsstrasse 11 in 8006 Zürich (Kreis 6, Zürich-Oberstrass) ebenfalls freiwillig versteigert wurde. Verkäuferin waren mehrere Erbengemeinschaften. Die beiden Wohn- und Geschäftliegenschaften liegen knapp 800 Meter voneinander entfernt. Im Fachjargon gesprochen ein nahezu perfektes Vergleichsobjekt. Die Eckwerte: Erdgeschoss mit Domino's Pizza. Der Mietvertrag läuft bis Ende 2023. Im ersten bis zum fünften Geschoss befinden sich insgesamt eine 3-Zimmerwohnung und vier 4-Zimmerwohnungen. Alle Wohnungen weisen je eine Wohnfläche von circa 76 Quadratmetern auf. Laut Mieterspiegel bewegen sich die Mieterträge pro Quadratmeter zwischen gut 190 und 285 Franken. Unter dem Strich resultierten jährliche Mieteinnahmen von 140'280 Franken. Eine Schätzung der Zürcher Kantonalbank (ZKB) vom Juni 2018 veranschlagt im Juni 2018 den Verkaufswert auf 4.13 Mio. Franken. Wie hoch ist die Zahlungsbereitschaft rund 15 Monate später? Vielleicht 5.92 Mio. Franken? Soviel hätten die Marktteilnehmer bezahlt, wenn der Transaktionsmarkt vom September 2018 demjenigen von September 2019 entsprochen hätte. Man ahnt es. Den Zuschlag erhielt ein Bieter, der bereit war, über diese Marke hinauszugehen. Er legte am letzten Freitagnachmittag satte 6.65 Mio. Franken auf den Tisch. Daraus resultiert eine Bruttoanfangsrendite von 2.11%. Mit anderen Worten ist die Zahlungsbereitschaft für solche Liegenschaften, wohlgemerkt bei unveränderter und identischer Makro- und Mikrolage, innerhalb eines Jahres nochmals um gut 10% angestiegen. Marktbeobachter sehen in ihren publizierten Marktberichten die tiefsten Bruttoanfangsrenditen in der Stadt Zürich bei den allerbesten Mehr-familienhäusern noch tiefer, nämlich bei 1.6% und bei Geschäftsliegenschaften bei 2.0% (Sommer 2019). Die skizzierte Transaktion ist offensichtlich kein Einzelfall und dürfte repräsentativ für die das aktuelle Marktgeschehen sein. Seitenblick: Der an der Auktion realisierte Transaktionspreis lag mehr als satte 60% über der Verkehrswertschätzung der ZKB.
Die Erkenntnis
Für eine fundierte volkswirtschaftliche Würdigung der exemplarisch darstellten Entwicklung des hiesigen Transaktionsmarktes für Wohn- und Geschäftsliegenschaften ist es mit Bestimmtheit noch viel zu früh. Fehlallokationen oder Preisblase? Das ist heute nicht die Frage. Vielmehr liegt der Hase woanders im Pfeffer, nämlich beim Erkennen des Schätzerrisikos. Wer einen professionellen Schätzer mit der Aufgabe betraut, den mutmasslichen, stichtagsbezogenen Marktwert der Liegen-schaft zu ermitteln, sollte sich darauf verlassen können, dass der Schätzer die individuell-konkrete Marktsituation möglichst akkurat widergibt. Weder substanzielle Über- noch Unterbewertungen in Schätzungen sind akzeptabel. Denn der Mehrwert eines externen Schätzungsgutachten sollte ja genau darin liegen, dass der Auftragnehmer mit seiner Arbeit die herrschende Situation am relevanten Transaktionsmarkt möglichst treffsicher abbildet. Zur Vermeidung von Missverständ-nissen: Schätzer sollen keine Hellseher sein. Sie machen ihre Hausaufgaben dann professionell und richtig, wenn Sie den aktuellen Transaktionsmarkt bestmöglich einfangen. Auch sollen sie nicht als Analysten fungieren. Aussagen zur «Werthaltigkeit» sind ein anderes Metier. Also, Augen auf bei der Wahl des Schätzungsexperten! Auch ein aktives und hartnäckiges Nachfragen bei einem gewählten Schätzungsexperten bei Fonds, Anlagestiftungen, Aktiengesellschaften und weiteren Anlagevehikeln zu den abgelieferten Schätzungsergebnissen kann nichts schaden bzw. ist eigent-lich Pflicht.
Ein Blick in die 1980er- und 1990er-Jahre zeigt, dass nicht wenige Schätzer mit den damaligen Entwicklungen im Transaktionsmarkt schlicht überfordert waren. Während dieser beispiellosen Hausse lagen deren Bewertungen systematisch und über Jahre hinweg deutlich unter den bezahlten Transaktionspreisen. Die eidgenössiche Bankenkommission (Vorläuferin der FINMA) bemängelte damals die teilweise abgelieferte Schätzqualität. Ihrem Geschäftsbericht von 1986 entstammt folgende Aussage: «Tendenziell neigen sie [die Schätzungsexperten] und die Fonds-leitung jedoch zu einer zurückhaltenden Schätzung. Die Bankenkommission stiess auf Fälle, wo die Schätzungen offensichtlich nicht der Preisentwicklung auf dem Liegenschaftenmarkt folgten und der Schätzvorgang nicht nachvollziehbar ist.»